主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

关珊：刚才您提到不同类型的REITs收益来源可能会不一样，那么具体REITs产品的主要收益来自哪里？

胡海滨：首先第一个，如果你长期持有的话，那您的收益就来自于这个公募REITs给您的分红。分红来自于哪里呢？就来自于基础资产产生的现金流的收益。

另外一个，因为公募REITs是一个场内交易的品种，所以对于投资者来讲，还可能会有资本利得。如果二级市场的交易价格往上涨，就像股票一样，那如果您把REITs份额直接在二级市场卖掉，能产生资本利得，也是直接的投资收益。

所以REITs它有点像价值股，这个分红的波动不大，还比较稳定。

如果二级市场价格涨了，你也可以直接卖出获利。所以收益主要来自于这两块。

关珊：对于它们的底层资产来说，这个收益又是来自哪里呢？

胡海滨：对于底层资产来讲，不同类别收益就不同。

特许经营权它是明确的会告诉你我的这个经营权有多少年的年限，比如说一条收费权还有20年的高速公路，那咱们的REITs就拥有这条高速公路未来20年每年产生的通行费，在扣除这个道路的养护等等直接成本以后，可供分配的金额基本上都是要归投资人所有的。那20年之后这个特许经营权就灭失了，你就不能再从这里收到钱了。所以特许经营权类的公募REITs的收益就来自于特许经营权期限之内所取得的这个现金流。

不动产类的REITs稍微有点区别。不动产类目前主要是产业园和仓储物流园这两类，都算大的产业园区。那产业园区的收益，第一，它每年会产生租金的收益，这就跟高速公路的特许经营权比较类似，就在这段时间之内，我们是可以不断取得这个金融的收入的。第二，这个产业园区有房子等物业，它每年有可能会有土地或者资产的增值，那这个增值的部分理论上都会体现在二级市场的交易价格里。举个例子，比如说有一个产业园，它在北京这么一个特别好的城市，而且区位优势又特别强，那如果周围的地价在上涨的情况之下，理论来说，投资人也会认为它持有的这个产业园的价值其实也在不断上涨，那这个时候二级市场的价格就会不断上升。所以，这是不动产类的REITs比较有想象力的一个点，也是它跟收益权类REITs最大的不同。

关珊：在REITs投资的底层资产里面，在海外其实国内也有发行一些REITs，在新加坡在中国香港上市有10多只REITs，持有了国内比较多的不动产物业，包括一些住宅、写字楼等等。之前国内的一些类REITs，（就是在目前这个公募REITs发行之前，有一些私募类型的REITs，并不是非常典型的，一般都会把它称为类REITs产品），已经累计发行超过200单，累计发行规模接近6000亿，持有的底层资产里面涉及写字楼、零售物业、酒店、公寓等等。在公募REITs里面有没有可能投资到房地产概念方面的不动产？

胡海滨：目前的政策还是不行的。因为现在的公募REITs还是处于试点阶段，去年4月30号中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，里面明确说了我们是三聚焦，其中聚焦的行业就是基础设施行业，尤其重点提到住宅和商业物业类都是不能作为目前试点阶段的REITs的基础资产。这其实体现了咱们国家坚持房住不炒的理念。

关珊：这个就是国内公募REITs在试点阶段的一大特色，这也是需要提醒投资人注意的。国内的公募REITs主要投资的还是以基础设施类为主，是支持我们国家的基础设施建设。在房住不炒的这个大的政策指引之下，房地产类的REITs暂时是不做发展。