主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

作为重要的金融创新产品，公募REITs的诞生，对推动基础设施建设意义重大，对丰富资本市场投资品种，同样具有非同寻常的意义。《投资百事通》带您一起来认识REITs这个新产品。

关珊：公募REITs是借鉴国际成熟市场的经验来发展的一个新品种，就是不动产投资信托基金，是将不动产进行证券化所产生的一个品种。它会以封闭式基金的形式进行公开交易。而投资者进行投资，需要进行资产配置，对不同类型的基金进行选择。那么跟其他公募基金相对比的话，REITs有何异同？

胡海滨：REITs在中国落地是封闭式公募基金的形式，所以可能很多老基民就会把它当成是封闭式公募基金去买了。其实REITs虽然是用了封闭式公募基金的这个产品的壳，但它的内涵跟传统的公募基金区别是很大的。

第一，传统的公募基金都是先有一个投资策略，然后告诉大家谁是基金经理，这个基金经理历史的投资业绩怎么样，投资风格是什么，擅长投资的策略是什么。基民如果认可这个投资策略和这个投资基金经理的话，可能就会去认购这个公募基金的份额。但是您把钱投到公募基金以后，这个公募基金的基金经理把大家的钱投到哪些资产里去，比如是投到哪个股票哪个债券，包括股票和债券的投资比例分别是多少，这个你在认购之前大概率是不知道的，主要的是信任这个基金经理的主动管理能力。

但是REITs是不一样，REITs是倒过来的。它是基金公司先找到要投的标的，然后向广大的投资者介绍投资的理由，再由投资者决定是否愿意投标。这是REITs跟传统的公募基金相比最大的区别。

并且，传统公募基金的投资是充分分散化的，而REITs是先找到这个基础设施的标的资产，再通过设立公募基金的形式对外募集，投资标的相对集中，甚至是单一标的。这是从投资标的上来讲最大的不同。

正因为标的不一样，所以其实公募REITs跟其他的公募基金还有很多不一样的点。

比如REITs的封闭期特别长，首批REITs当中有的都已经到99年的这个时间范围。而且实际上，即使是写了99年，也不是说到99年的时候就可以赎回，因为在此期间REITs投资的资产是可以不断新增的，只要新增的资产没有到期，那按理来说这个REITs的封闭期就不会结束。

所以，如果大家买了REITs的话，要知道它基本上只有认购的阶段，中间的封闭期很长，是没有申购或者赎回机制的，你要退出的话，只能通过场内份额转让方式卖出。

第二，REITs是权益型的资产，就是这个基础设施未来的所有收益，正常扣完费用以后，都会给到投资人。但是相对来说，如果未来这个基础资产产生风险，比如说地震或者是洪水，那么即使是有保险赔，但是基础设施想重建也得花很长的时间很高的成本。类似这样的风险都是投资者要去分析和承担的。这也跟公募基金不一样，因为其他的公募基金基本上是没有这一类风险的。

第三，REITs的管理方式也有区别。传统的公募基金，在封闭期一般规模是不会再增加的。但是REITs不一样，它有一种扩募机制，很像股票的定向增发。什么意思呢？就是REITs在存续期的时候，我们还会去不断寻找优质的基础资产，然后通过增加现有份额，吸引新的资金，去把这个我们新找到的优质资产装到咱们现有的这个REITs里，这个过程中REITs的份额还会不断增加。也就是虽然它是一个封闭型的产品，但是它也是可以扩募的。

这个特点使它更像股票，就是首先你买了股票之后，你是不能把这只股票赎回的，你要退出的话，只能卖掉，REITs也是如此。第二，股票它也可以定增，在增发的过程中上市公司会告诉你，我增发来的资金是用于干什么的，如果你认可，你可以去参与定增。那跟REITs能扩募，这一点也特别像。

所以我经常跟投资人讲，大家尽量不要把REITs理解为公募基金，而可以把它理解为类似于股票的一个产品。因为REITs其实更像是把基础资产打包上市的一个产品。上市公司是把一个公司整体打造上市。这两个只是上市的主体，或者说产生收益的主体不一样，但是其实它的思路和这个产品设计的结构，上市的这种理念都是一样的。所以REITs的很多产品特性都跟股票是比较像的。

当然，REITs毕竟是封闭式的公募基金，所以它也有一些跟传统公募基金比较相似的点。

比如说，REITs也是要定期公布净值的，只是这个净值一般来说是半年公布一次，不像传统公募基金可能是每天或者每周公布净值。

第二个就是它虽然封闭期很长，但是定期的信息披露也是要执行的。

综合而言，REITs基本上公募的封闭式基金的产品壳，做的是基础资产IPO上市的事。