主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

关珊：REITs是借鉴了国际成熟市场的经验来发展的一个新品种，就是一个不动产投资信托基金。那为什么要发展这样一个新品种？REITs有什么作用和意义？

胡海滨：REITs的作用和意义其实是非常重大的。我们看一个金融产品它的作用和意义的话，一定要从市场化的角度去考量参与这个市场的所有的投资人，这个产品对他们有没有什么好处？

国内的REITs聚焦在基础设施行业。我国经过改革开放这么多年的发展，中央政府和地方政府牵头投资的基础设施是非常的巨大的。我们初步估算，现有的存量资产大约有100万亿。基础设施行业它的特点就是回收周期比较长，现金流比较稳定，如果一直持有的话，就势必导致负债率比较高的这些持有基础设施的原始权益人，它再建设新的基础设施的空间就不足了。但是如果有了REITs以后，就可以把这个已经成熟的基础设施资产直接通过REITs卖给广大的投资人，那原始权益人就能很快回收投资资金，然后再用这个资金去投资建设新的基础设施项目。对于原始权益人来讲，就等于盘活了自己的存量资产，也有利于他们降低自己的负债率。这个作用和意义是很重大的。

REITs对于广大的投资人来讲作用也非常的明显。其实咱们普通投资人现在主要能投的资产就是股票、债券，或者是投资股票、债券的公募基金。那公募基金它首先是可以面向普通公众投资者的，投资的门槛比较低。第二，因为公募REITs投资的是相对来说收益比较稳定的基础设施类的资产，比如说首批上市的公募REITs投的是产业园、高速公路之类的资产，它其实产生现金流的预期是非常稳定的。而且这一类资产跟股票和债券的价格波动的相关性是很弱的，可以用来优化自己的大类资产配置。尤其是机构投资者，这个特性非常重要。

以海外经验来看，美国有8700万的个人通过养老金账户来参与REITs投资。REITs很适合这种追求资产稳健增值、可以长期持有的资金，特别适合养老金这一类的来投。

总结来说，无论对于原始权益人也就是资产的提供方，还是对于投资人，包括机构投资者和个人投资者，REITs都是很有意义的。

关珊：确实，REITs的意义非常重大。一方面可以发挥证券市场资源配置的功能，让项目方跟资金方有更好的对接，不仅加快了投资方的资金回笼，可以及早去投资下一个新项目，加快投资的速度，提升投资的效率，对近年来比较受关注的地方政府债务问题的缓解也是有所帮助的。另一方面，又可以把基础设施的优质资产，原来只能是一些大型的基础设施单位才能享受到的一些不动产项目的收益，让我们广大的普通机构、普通投资人也可以去分享这种长期稳定的现金流回报。

应该说REITs是对各方都有利的，所以得到了政府部门的大力支持。记得去年REITs刚刚提出的时候，我跟博时基金的一位专业人士做过采访，他提到当时在接触一些REITs项目的时候，地方政府有些甚至是一把手亲自来参与谈判，非常的重视。另外，我们也可以看到，在国内首批REITs发行的这段时间，许多地方政府也释放了对REITs非常重视的一些政策。比如上海市已制定《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》，出台“上海REITs20条”。从这些举措可以看到，地方政府确实对REITs这个新品种非常重视。而REITs发行之后，对投资人的好处也会慢慢体现出来。