主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

关珊：采用封闭式基金的方式，而且上市交易，就会带来一个对应的问题，就是会有折溢价，也就是它的价格跟它的净值不一定是完全保持一致的。从历史上的封闭式基金，到目前的ETF、LOF等等，只要是有交易的话，往往会有折溢价存在。那么对于首批公募REITs，怎么样去看待它可能出现的折价、溢价？

胡海滨：关于折溢价这个问题，首先，它基本上对应的是封闭式基金当中的基金净值的概念。而对于REITs，其实尽量不要把它跟其他的封闭式公募基金等同，它更像是一个股票，这样的话，其实对应的应该是发行价，就是股票IPO之后相对于发行价是涨了还是跌了。如果上升就是涨价，如果跌了一般我们不说折价，我们说破发。

那怎么理解涨价和破发呢？我觉得有两个点。

第一个是理性的波动。如果价格涨了，就说明可能发行的时候，我们测算出来的定价对应能给大家的投资回报率是比较高的，而有一些投资人能够接受更低的投资回报率，他可以以更贵的价格去买入这个资产。如果这样的投资者比较多，那二级市场的价格就一定会相对于它发行的价格往上涨。如果有折价的话，逻辑也是一样的，那就可能是发行时候的这个定价对应的收益率有点偏低，投资人发现有更好的收益率更高的资产，他可能就会把这个资产卖掉，然后去追逐收益率更高的资产。在这个过程中如果卖盘比较多，就会导致REITs的价格逐步往下走，甚至跌破发行价。这是一种理性的价格涨跌。

第二个是非理性的价格波动。像二级市场股票当中有一些追涨杀跌，盲目跟风，这种非理性的行为会导致价格偏离它的内在价值。

关珊：REITs上市交易，难免会出现价格波动，投资者要理性看待，最关键是价格跟价值要相符。