主持：关珊（广东股市广播FM95.3《投资百事通》）

嘉宾：胡海滨（博时基金基础设施投资管理部基金经理）

关珊：刚才我们谈到了REITs的收益主要来自于它底层资产每年的现金流分红，以及作为封闭式基金上市交易的资本利得。那么我们除了关注收益之外，也要注意风险，要知道怎么样去规避风险？这个风险的程度是怎么样的？是不是自己可以承受的？这个是必须必须要考虑的。那么作为一个新产品，我们也非常关注REITs的风险主要体现在哪些方面？

胡海滨：刚才说了收益来自于两块，一个是现金流分红，一个是二级市场的价格上涨。那对应的风险其实也主要来自于这两块。

第一个风险就是分红可能不稳定。比如说我们预期每年能有这么高的一个分红，但是实际没有达到预期。为什么会没有达到预期呢？那咱们要关注这个底层资产，它的现金流的稳定性有两种情况会产生影响。

第一种就是资产是没有问题的，但是负责管理这个资产的资产运营方，他没有尽职尽责或者有一些工作的瑕疵，或者是有一些事件冲击，导致这个现金流没有达到预期。所以，运营管理团队的专业能力是很重要的。

第二种就是这个资产出了问题。这种一般都是意外的事情，比如说地震、火灾、洪水、台风等等自然灾害，导致资产受损。所以，一定要评估历史上可能发生这些自然灾害的概率到底有多大。

第二个风险来自于二级市场的价格波动。价格有上涨的话就有可能下跌。从海外经验来看，其实REITs的波动性还是比较大的，这个主要是因为海外的REITs主要以住宅商业不动产为主，预期收益比较高，波动因此也比较大。而国内REITs聚焦于基础设施，预期回报率不会有这么高，那风险也会低得多，价格的波动就不会像海外那么大。

从目前来看，我们觉得国内公募REITs的风险收益特征基本是介于股票和债券之间的。就是它的预期收益会低于股票，但是价格的波动性也是远低于股票的，而它的收益率预期会高于债券，但是价格的波动肯定也比债券要高一点。